Przygotowujesz się do sprzedaży swojej nieruchomości? Na samą myśl o formalnościach dostajesz zawrotu głowy? Spokojnie, lista nie jest aż tak długa. Wszystko zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości, ale także od indywidualnej sytuacji. Małą ściągawkę prezentujemy poniżej, jednak należy mieć na uwadze, że nie jest to katalog zamknięty.

Po pierwsze, i najważniejsze, zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa przeniesienia własności nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego. Notariusz, przygotowując umowę czuwa nad tym, aby odpowiednio zabezpieczyć prawa i słuszne interesy obu stron transakcji. To od niego zależy ostateczna lista niezbędnych dokumentów, która dostosowana jest do indywidualnego przypadku. Ze względu na wysoką wartość przedmiotu umowy i powagę czynności, należy dopełnić wszystkich formalności, aby notariusz na ich podstawie mógł rzetelnie sporządzić umowę. Należy pamiętać, że wszystkie dokumenty muszą być aktualne i przedłożone w oryginałach.

Sprzedaż mieszkania

Podstawą jest ustalenie, czy mieszkanie, które posiadasz stanowi odrębną nieruchomość (tzw. własnościowe), czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W przypadku lokalu spółdzielczego niezbędnymi dokumentami są:

• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu,

• zaświadczenie o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,

• jeśli dla lokalu jest założona księga wieczysta – dodatkowo numer księgi wieczystej,

• w przypadku braku księgi wieczystej, należy przedłożyć dokumenty potwierdzające nabycie lokalu. (najczęściej będzie to przydział lokalu wydany przez spółdzielnię mieszkaniową, wypis aktu notarialnego (umowa sprzedaży lub darowizny), prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia).

Część z tych dokumentów można pobrać w spółdzielni mieszkaniowej, pozostałe w urzędzie gminy, od notariusza lub w sądzie.

Pamiętaj! Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem niezbywalnym. Jeśli myślisz o sprzedaży takiego mieszkania, skontaktuj się ze spółdzielnią mieszkaniową w celu jego przekształcenia.

Gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, punktem wyjścia zawsze jest numer księgi wieczystej. Konieczne okaże się też przedłożenie dokumentu stanowiącego podstawę jego nabycia. Pozostałe dokumenty to:

• zaświadczenie o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych wydawane przez zarządcę budynku,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu.

Sprzedaż działki lub domu

Jeśli planujesz sprzedać dom lub działkę dokumenty do sporządzenia aktu notarialnego będą podobne. Najważniejsze oczywiście to numer księgi wieczystej oraz dokument potwierdzający nabycie nieruchomości.

Część dokumentów należy pobrać w starostwie powiatowym:

• wypis z rejestru gruntów wraz z mapą ewidencyjną lub wyrysem z mapy (wyrys potrzebny tylko w niektórych przypadkach, najczęstszym jest odłączenie działki z aktualnej księgi wieczystej i założenie nowej),

• zaświadczenie o objęciu nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją o zalesieniu.

Z urzędu gminy pobieramy:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie w tym zakresie (zaświadczenie potrzebne także w przypadku, gdy gmina nie sporządziła dla danego obszaru planu miejscowego- wtedy informacja o braku planu).

• jeśli dla danej działki brak jest planu miejscowego, ale zostały dla niej wydane warunki zabudowy to należy okazać prawomocną decyzję o warunkach zabudowy.

• konieczne jest także zaświadczenie o objęciu nieruchomości obszarem rewitalizacji oraz Specjalną Strefą Rewitalizacji.

• gdy nastąpił podział nieruchomości, ale nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, trzeba przygotować ostateczną decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości.

W przypadku, gdy sprzedajemy dom powyższą listę rozszerzamy o pozwolenie na użytkowanie oraz zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Jeśli dom jest jeszcze w trakcie budowy potrzebna będzie decyzja o pozwoleniu na budowę oraz aktualny dziennik budowy.

Obie strony transakcji (sprzedający i kupujący) podczas podpisywania umowy u notariusza, powinny przede wszystkim mieć przy sobie dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport).

Pamiętaj! Z mObywatel nie skorzystasz w sytuacji, w której prawo wymaga okazania dowodu osobistego lub paszportu (np. w banku, na lotnisku, u notariusza, rejestrując kartę SIM).

Dodatkowe dokumenty

Notariusz może zwrócić się o dostarczenie dodatkowych dokumentów lub zaświadczeń. Kiedy może mieć to miejsce?

• gdy dane w księdze wieczystej są nieaktualne (nastąpiła zmiana imienia lub nazwiska sprzedających, bądź zmieniono nazwę ulicy)
• pełnomocnictwo notarialne do zbycia lub nabycia nieruchomości, jeśli w imieniu strony występuje pełnomocnik
• jeżeli nabywca będzie finansował zakup, wspierając się kredytem hipotecznym, będzie musiał mieć przy sobie ważną, podpisaną umowę kredytową z bankiem
• czasami przy sprzedaży mieszkań także konieczne będzie zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji, aby notariusz mógł wykluczyć prawo pierwokupu na rzecz gminy
• zaświadczenie o braku zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości lub opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
• jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, wymagane będzie zaświadczenie z banku sprzedającego zawierające przede wszystkim informacje o kwocie pozostałej do spłaty, numerze rachunku do spłaty (najlepiej jeśli jest to rachunek techniczny, do którego kredytobiorca nie ma dostępu). W zaświadczeniu musi pojawić się też promesa- zgoda banku na zwolnienie zabezpieczenia po spłacie kredytu
• dokumenty dotyczące stanu cywilnego stron transakcji: jeśli którakolwiek ze stron transakcji ma ustanowioną rozdzielność majątkową, powinna przedstawić wypis aktu notarialnego lub postanowienie sądowe w tej sprawie. Jeśli sprzedający są po rozwodzie- konieczny będzie prawomocny wyrok rozwodowy
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się z obowiązku podatkowego- najczęściej spotykane przypadki, gdy jest ono niezbędne to sytuacje, gdy sprzedający nabył przedmiot umowy w drodze dziedziczenia (zawsze wymagane) lub darowizny (wymagane, jeśli darowizna miała miejsce po 01.01.2007 r.). Zaświadczenie to jest konieczne niezależnie od tego, czy osoba dziedzicząca lub obdarowana jest zwolniona od podatku lub nastąpiło przedawnienie zobowiązania
• jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, być może będzie zobowiązany przedstawić zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u potwierdzające brak zaległości
• istnieje również obowiązek nałożony na zbywców, aby przekazywali nabywcom świadectwo charakterystyki energetycznej, jednak przy większości transakcji dotyczących nieruchomości z rynku wtórnego nie jest respektowany

Pamiętaj! Korzystając z usług pośrednika na wyłączność, większość tych formalności załatwi za Ciebie, a Ty nie będziesz musiał przejmować się kolejkami w urzędach.