Inwestycja w nieruchomości w Hiszpanii to doskonały pomysł z wielu powodów. Kraj ten przyciąga zarówno urlopowiczów, jak i potencjalnych emigrantów ze względu na atrakcyjne miejscowości turystyczne, piaszczyste plaże, przyjazny klimat, śródziemnomorski styl życia i wyborne lokalne wina. Ostatnio wzrost czynników ekonomicznych i politycznych czyni zakup nieruchomości w Hiszpanii jeszcze bardziej atrakcyjnym.

Jeśli zastanawiasz się, czy jako obcokrajowiec możesz nabyć nieruchomość w Hiszpanii, odpowiedź brzmi tak dla obywateli UE, jednak osoby spoza UE mogą napotkać pewne ograniczenia związane z długością pobytu w kraju. Wszystkie istotne informacje można znaleźć na stronie ambasady Hiszpanii, a także poprzez konsultacje z organizacjami emigracyjnymi. Przejdźmy teraz do omówienia krok po kroku tego procesu transakcyjnego.

Krok 1: Określenie kluczowych cech nieruchomości.

Stworzenie listy priorytetów pomoże Ci i pośrednikowi w znalezieniu idealnego mieszkania, dopasowanego do Twoich preferencji lokalizacyjnych i finansowych.

Oto kilka pytań, które warto rozważyć przy tworzeniu listy priorytetów, które pomogą Ci w znalezieniu idealnego mieszkania:

• Jaki jest Twój budżet inwestycyjny?
• Jak planujesz sfinansować zakup?
• Jak daleko od lotniska powinna być nieruchomość?
• Czy wolisz życie miejskie, wiejskie czy w kurorcie?
• Czy zależy Ci na obecności szkoły, siłowni, pól golfowych, kortów tenisowych w okolicy?
• Ile sypialni i łazienek powinna mieć nieruchomość?
• Czy jesteś gotów na ewentualny remont?

Krok 2: Wybór odpowiedniego pośrednika.

Zaleca się wybór pośrednika jeszcze przed przybyciem do Hiszpanii. Kluczowy jest wybór agenta, który działa legalnie, ma lokalną wiedzę i zrozumienie dla Twoich potrzeb. Dobry pośrednik jest proaktywny i oferuje obsługę na wysokim poziomie, szybko odpowiada na pytania i skutecznie rozwiązuje problemy. Przewodniczy przez cały proces zakupu, oferując wsparcie także po podpisaniu umowy notarialnej.

Krok 3: Zawieranie umowy, współpraca z prawnikiem i rezerwacja.

Jeśli znalazłeś wymarzoną nieruchomość, czas złożyć ofertę. Twój agent doradzi co do kwoty, ale ostateczna decyzja należy do Ciebie. Ofertę zwykle składa się pisemnie, e-mailem, a odpowiedź przychodzi w ciągu kilku godzin lub dnia.

Po osiągnięciu porozumienia w sprawie ceny, prawnicy obu stron przejmują sprawę. Zalecamy skorzystanie z usług niezależnego hiszpańskiego prawnika, który nadzoruje proces zakupu, doradza w kwestiach podatkowych i zapewnia pełną ochronę prawna. Notariusz potwierdzi dokumenty, ale to prawnik reprezentuje Twoje interesy.

Prawnicy omawiają warunki umowy kupna-sprzedaży, a także dostarczają niezbędne informacje podatkowe. Aby móc działać w Twoim imieniu, musisz udzielić prawnikowi pełnomocnictwa notarialnego, obejmującego różne kwestie, takie jak uzyskanie numeru identyfikacji podatkowej NIE, podpisanie umowy kredytowej, czy zmiana nazwiska w umowach dostawców mediów.

Prawnicy przygotowują dokument rezerwacji, a po przelaniu opłaty rezerwacyjnej nieruchomość jest zdejmowana z rynku. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, bank udziela gwarancji na wszelkie płatności zgodnie z umową, co zabezpiecza przed ewentualnym bankructwem dewelopera.

Krok 4: Umowa prywatna.

Przygotowanie contrato privado, czyli umowy prywatnej, to zadanie prawników. W tej fazie szczegółowo opisuje się nieruchomość, spisuje warunki i ustala datę podpisania aktu notarialnego. Prawnicy sprawdzają dokumentację nieruchomości, upewniają się, że nie ma na niej żadnych zobowiązań ani sankcji urzędowych poprzednich właścicieli. Przygotowując umowę, sprawdzają zgodność z danymi w akcie notarialnym i dotychczasowymi ustaleniami.

Podczas podpisywania umowy prywatnej kupujący wpłaca 10% wartości nieruchomości jako zadatek. Przed podpisaniem, prawnik sprawdza, czy umowa spełnia Twoje oczekiwania. Standardowy czas między umową prywatną a aktem notarialnym to 30 dni. Jeśli planujesz kredyt hipoteczny, warto złożyć wniosek po podpisaniu dokumentu rezerwacji lub wcześniej. Aby uniknąć stresu związanego z opóźnieniem banku, w umowie prywatnej można uwzględnić 45 lub 60-dniowy termin.

Krok 5: Finalizacja transakcji.

Potwierdzenie umowy kupna-sprzedaży jest sporządzane przez notariusza w języku hiszpańskim. Jeśli nie znasz tego języka, warto zabrać ze sobą osobę biegłą w hiszpańskim lub skorzystać z tłumacza przysięgłego. Warto zamówić projekt aktu notarialnego wcześniej i zlecić tłumaczenie.

Po podpisaniu aktu notarialnego, strony wymieniają się czekami bankowymi i kluczami. Prawnicy zajmują się formalnościami, takimi jak przepisanie mediów, opłacenie podatków i złożenie aktu notarialnego w Registro de Propiedad.

Po wyjściu z notariatu otrzymasz kopię aktu zakupu nieruchomości, a oryginał zostanie przesłany do Ciebie po około miesiącu, gdy Registro dokona wpisu zmiany właściciela.

Finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii – co trzeba wiedzieć?

Przed podjęciem decyzji o zakupie warto ustalić kilka istotnych kwestii finansowych. Po pierwsze, dokładnie oceń, jaką kwotą dysponujesz natychmiastowo. Jeśli planujesz finansowanie poprzez kredyt hipoteczny, dowiedz się, ile potrzebujesz wkładu własnego i jak będziesz spłacał kredyt. Kolejną istotną sprawą są różne dodatkowe koszty. Zorientuj się, jakie podatki i opłaty są związane z zakupem nieruchomości, oraz oszacuj koszty utrzymania nieruchomości, wliczając wydatki związane z pobytem w niej.

Kredyt hipoteczny: Wybór opcji finansowania nieruchomości

Polskie banki udzielają jedynie tradycyjnych pożyczek. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest ubieganie się o kredyt w Hiszpanii.

Poniżej znajduje się lista dokumentów, które hiszpański bank może poprosić o przedstawienie. Warto zauważyć, że wszystkie dokumenty muszą być przetłumaczone na język hiszpański.

Dla osoby prywatnej:

• Zaświadczenie o trzech ostatnich wypłatach;
• Umowa o pracę;
• Zeznania podatkowe z ostatnich dwóch lat;
• Wyciąg z konta z ostatnich sześciu miesięcy;
• Zaświadczenie z biura informacji kredytowej w kraju;
• Referencje z banku.

Dla firmy lub osoby prowadzącej działalność gospodarczą:

• Zeznania podatkowe z ostatnich dwóch lat;
• Rachunek zysków i strat z ostatnich dwóch lat;
• Wpływy netto i dywidendy wypłacone w ostatnich dwóch latach;
• Wyciąg z konta z ostatnich sześciu miesięcy;
• Referencje z banku.

Konto w hiszpańskim banku: Kluczowe dla transakcji nieruchomości

Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego jest nieodzowne, nawet bez zaciągania kredytu hipotecznego. Konto to powinno być założone przed podpisaniem aktu notarialnego. Na tym koncie dokonasz przelewów środków na zakup nieruchomości, a także otrzymasz czeki bankierskie, które będą używane w notariacie. W obrocie nieruchomościami na hiszpańskim rynku, czeki bankierskie są wciąż powszechnie stosowane, a notariusze zazwyczaj preferują tę formę transakcji od przelewów. Alternatywą jest przelanie środków na konto powiernicze adwokata, który zleci bankowi wystawienie odpowiednich czeków. Jednak po tej fazie adwokat nie będzie już zarządzał opłatami związanymi z nieruchomością, a te będą pobierane z Twojego konta w hiszpańskim banku. Po podpisaniu aktu notarialnego, z tego konta automatycznie będą opłacane rachunki za media za pomocą direct debit, a także inne związane z nieruchomością opłaty, takie jak podatek od nieruchomości.

Koszty transakcji przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Przy planowaniu budżetu na zakup nieruchomości, nie zapomnij uwzględnić kosztów bezpośrednio związanych z transakcją. Ceny w ofertach deweloperskich i na rynku wtórnym są cenami netto, do których dodaje się koszty transakcyjne, szacowane na 10-15% ceny zakupu. W zależności od źródła zakupu, koszty się różnią.

Dodatkowe koszty:

• Opłaty notarialne: około 1% wartości transakcji netto + 21% VAT.
• Opłata za wpis do ksiąg wieczystych: około 60% opłaty notarialnej.
• Honorarium niezależnego adwokata: 1% wartości transakcji netto + 21% VAT (negocjowalne).
• Koszty związane z kredytem hipotecznym:

• Wycena – od 650 EUR, zależnie od ceny zakupu.
• Prowizja pożyczkodawcy – 1,5% kapitału.
• Podatek od czynności prawnych AJD – 1,5% kapitału.

Kluczowa rola lokalizacji

Chociaż cena odgrywa ważną rolę, nie jest ona decydującym czynnikiem atrakcyjności inwestycji w nieruchomość. Zanim skoncentrujesz się na cenie mieszkania, dokładnie zapoznaj się z charakterem dzielnicy czy osiedla. Nawet jeśli uda ci się stworzyć wyjątkowe mieszkanie, niechętna opinia o okolicy może utrudnić znalezienie nabywcy. Ważne jest, aby spojrzeć realistycznie na aspekty lokalizacyjne, zanim zainwestujesz emocje i środki finansowe.

Skorzystaj z Lokalnej Wiedzy

Przy poszukiwaniach nieruchomości do remontu w Hiszpanii warto skonsultować się z osobami dobrze zaznajomionymi z lokalnym rynkiem. Takie osoby posiadają informacje niedostępne dla zewnętrznych inwestorów. Dodatkowo, warto uzyskać wsparcie od profesjonalisty z branży budowlanej, który może dokładnie ocenić stan techniczny budynku i wycenić ewentualne prace.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

1. Niedoszacowanie Kosztów Transakcyjnych: Ceny nieruchomości powinny uwzględniać 10-15% kosztów transakcyjnych, obejmujących podatki, opiekę prawną, notariusza, rejestrację nieruchomości i prowizje kredytowe.
2. Ignorowanie Wahań Kursów Walut: Fluktuacje kursów walutowych mogą znacząco wpłynąć na koszty transakcji. Dlatego ważny jest kontakt ze specjalistą.
3. Wiara w Super Okazje: Choć okazje zdarzają się, trzeba pamiętać, że są wyjątkowe, nie stanowiąc standardu rynku.
4. Brak Wiedzy na Temat Kosztów Utrzymania: Posiadanie nieruchomości wiąże się z różnymi opłatami, takimi jak podatek od nieruchomości, opłaty za śmieci, ubezpieczenie, opłaty do wspólnoty i media.
5. Nieznajomość Lokalizacji: Decyzje oparte wyłącznie na opiniach innych osób dotyczących lokalizacji mogą prowadzić do nieodpowiednich inwestycji.
6. Nierozważne Zawieranie Umów Kredytowych: Negocjacja warunków kredytu hipotecznego jest kluczowa, a wybór powinien być dobrze przemyślany.
7. Samodzielne Działanie Bez Pomocy Profesjonalistów: Współpraca z agencją nieruchomości i prawnikiem jest kluczowa dla uniknięcia problemów i dodatkowych wydatków.
8. Sugerowanie się Polskimi Procedurami: Procedury polskie różnią się od hiszpańskich, dlatego warto skorzystać z pomocy doświadczonych profesjonalistów z Polsko-hiszpańskim doświadczeniem.

Ponadto problemem, z którym mogą się spotkać właściciele nieruchomości w Hiszpanii, są nielegalni lokatorzy, zwani “ocupas”. Ze względu na specyficzne przepisy i długotrwałe postępowania związane z przymusową eksmisją, wielu obawia się niepożądanych gości w swoich domach w ich nieobecność. Istnieją jednak sposoby ochrony przed tym zjawiskiem, zarówno na etapie zakupu nieruchomości, jak i po nim. Montaż systemów alarmowych lub zawarcie umowy z profesjonalistą, który regularnie sprawdza stan nieruchomości, to często rozważane opcje.

Ciesz się planowaniem swojej nieruchomości w Hiszpanii!